Zasiedzenie nieruchomości przez jej współwłaściciela

W polskim prawie ugruntowane jest stanowisko, że możliwe jest zasiedzenie tak całej nieruchomości jak i jej części fizycznej. Możliwe jest również zasiedzenie przez jednego ze współwłaścicieli samych udziałów innych współwłaścicieli jak i części nieruchomości stanowiącej współwłasność.

Zasiedzenie jest formą nabycia na własność rzeczy. Takie nabycie następuję pomimo, iż rzecz należy do innej osoby. Następuje ono w przypadku gdy zasiadający posiadał rzecz przez okres 20 lub 30 lat i traktował ją jak własną.

Szczególną formą zasiedzenia jest zasiedzenie nieruchomości wspólnej przez jednego ze współwłaścicieli. Najprostszym przykładem takiego zasiedzenia jest współwłasność dwóch właścicieli nieruchomości, z których jeden może zasiedzieć udział drugiego. Możliwe jest również zasiedzenie przez współwłaścicieli bądź jednego współwłaściciela fizycznej części nieruchomości. W takim wypadku zasiedzenie części nieruchomości wspólnej zawsze prowadzi do częściowego lub całkowitego zniesienia współwłasności. Taka sytuacja ma miejsce np. gdy współwłaściciele postanowią podzielić nieruchomość nie zachowując przy tym odpowiedniej formy, myśląc, że podzielili ją skutecznie bądź np. postanowią podzielić spadek, w skład którego wchodzi nieruchomość, również nie zachowując przy tym formy aktu notarialnego.

 

W obu przypadkach zasiedzenia przez danego współwłaściciela kluczową rolę odgrywa zmiana charakteru jego posiadania danej nieruchomości. Do zasiedzenia przez współwłaściciela udziału innego współwłaściciela niezbędne jest wyraźne zamanifestowanie zmiany charakteru władztwa nad nieruchomością tj. zmiana charakteru jego posiadania. Ze względu na szerokie uprawnienia współwłaściciela do rzeczy, konieczne jest wykazanie konkretnych faktów potwierdzających rzeczywiste przejęcie praw i obowiązków innych współwłaścicieli w sposób pozwalający im dostrzec taką zmianę. O takiej zmianie – manifestującej wolę posiadania samoistnego ponad udział we współwłasności nieruchomości – mogą świadczyć np. samodzielne działania współwłaściciela w zakresie wszczęcia procesu o eksmisję lokatorów, starania o uzyskanie lokali zastępczych, wyłączne pobieranie czynszu, wyłączne opłacanie podatku, przeprowadzanie znacznych remontów, napraw i zmian w przedmiocie współwłasności wyłącznie przez niego. W przypadku gdy współwłaściciel zaczął rzeczywiście traktować nieruchomość ponad swój udział za swoją, poprzez podjęcie konkretnych czynności, możemy mówić o zasiedzeniu nieruchomości przez współwłaściciela.

Tymoteusz Juszczak

Adwokat